Faire une offre en immobilier

Par Olivier BEDDELEEM – Professeur adjoint, EDHEC Business School

L’immobilier est, avec les fusions et acquisitions d’entreprise, le domaine dans lequel on rencontrera le plus souvent des négociations relativement longues, caractérisées par des pourparlers, offres, contre-offres et avant-contrats. Il est ainsi fondamental de maîtriser cette phase précontractuelle pour accompagner les acteurs de l’opération immobilière. Comme le rappelle l’article 1102 du Code civil, «chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi». La liberté contractuelle implique donc le droit de ne pas faire d’offre. Même après avoir émis une offre qui n’est plus valable, l’offrant ne peut pas être obligé de réitérer son offre. Ainsi, dans un arrêt de la cour d’appel d’Agen du 20 décembre 2000, une banque avait émis une offre de prêt qui avait été acceptée par anticipation avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours. L’acceptation n’était pas valable. La banque avait ensuite refusé de renouveler son offre.  La cour d’appel décide que «les époux X ne peuvent pas non plus reprocher à la Caisse d’Epargne de ne pas avoir réitéré son offre dans le délai de rétractation ; qu’elle n’avait aucune obligation à cet égard et qu’elle était parfaitement libre de ne pas vouloir contracter».
La jurisprudence, puis le Code civil à l’occasion de la réforme du droit des obligations, ont ainsi réglementé les caractères de l’offre, distingué selon que l’offre est affectée d’un délai ou non, et se sont intéressés à la caducité de l’offre.

Sommaire

I.- Les caractères de l’offre
A.- Une offre précise
B.- Une offre ferme

II.- L’offre avec ou sans délai
A.- Offre sans délai
B.- Offre avec délai avant la reforme
C.- L’impact de la réforme du droit des obligations sur la révocation de l’offre

III.- Caducité de l’offre
A.- Principe de caducité
B.- Décès et caducité de l’offre

Cette chronique comporte 8 pages et a été publié en Avril 2019.

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