Analyse statistique du déplafonnement en bail commercial

C’est une spécificité du bail commercial : les parties sont libres de fixer le loyer initial mais le loyer de renouvellement est plafonné. Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, «le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative». Mais l’article L. 145-34 plafonne l’évolution du loyer à celle de l’indice. Un loyer commercial peut ainsi durablement demeurer en deçà de la valeur locative de marché. Le Code de commerce a prévu plusieurs possibilités de déplafonnement du loyer. Les parties ont ainsi régulièrement recours au juge pour faire reconnaître un tel déplafonnement ou obtenir la fixation du loyer renouvelé déplafonné.

L’analyse statistique d’une quarantaine de décisions rendues fin 2018 et au cours du premier semestre 2019 permet de mieux comprendre, par l’application concrète devant les juges, le mécanisme du déplafonnement du loyer. La taille de l’échantillon ne permet bien entendu pas de tirer des conclusions statistiques globales mais elle donne une bonne idée de la typologie du déplafonnement en matière de baux commerciaux. Au-delà de la seule représentation mathématique, on citera également le dispositif de plusieurs décisions ainsi que le verbatim des juges qui éclairent cette analyse.

II.- Le motif de déplafonnement